Con la moratoria federal sobre las ejecuciones hipotecarias que expirará el 31 de julio de 2021, nuestro sector debe estar preparado para gestionar los tipos de transacciones que resultan de los impagos de las hipotecas. Estas transacciones incluyen las ejecuciones hipotecarias, las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria y las ventas al descubierto. Veamos las ventas al descubierto.   
  
Una venta al descubierto es la transmisión de un bien inmueble cuyo precio de compra es inferior al importe total de los préstamos y otras obligaciones que gravan la propiedad. Para que una aseguradora de títulos esté dispuesta a asegurar, todas las partes que tengan gravámenes y cargas contra la propiedad deben acordar liberar o terminar sus respectivos intereses al completarse la venta al descubierto.   
  
   
Un prestamista suele aceptar una venta al descubierto porque le supone una mayor recuperación, ya que los costes y gastos son menores que los que conlleva el proceso de ejecución hipotecaria. Por ejemplo, pensemos en un prestatario que no paga una hipoteca con un saldo de capital adeudado de 420.000 dólares. El prestamista podría estar dispuesto a aceptar un pago de venta al descubierto de 390.000 dólares. ¿Por qué? Aunque el pago sea 30.000 dólares menos que el saldo total adeudado, el prestamista probablemente sufriría menos pérdidas que si procediera a una larga ejecución hipotecaria. Incluso si el precio de compra de la ejecución hipotecaria fuera de 390.000 dólares, el prestamista sólo podría recuperar 365.000 dólares después de deducir los costes de publicidad, los honorarios de los abogados, los costes judiciales, los costes de retención, los impuestos, las tasas de mantenimiento, etc.   
  
Las ventas al descubierto tienden a ser cíclicas en función de la economía. Mientras que otras circunstancias pueden conducir a una venta corta (por ejemplo, el valor de una propiedad en particular disminuyendo debido a los daños de un incendio, huracán, tornado, etc. o un gran empleador en una determinada zona que cesa las operaciones, lo que lleva a la disminución de los valores de la propiedad), son más comunes en los mercados recesivos cuando los precios de los bienes raíces son en general a la baja. Por ello, debemos ser conscientes de las banderas rojas presentes en este tipo de mercados.   
  
Alertas de precaución  
  
Debemos ser conscientes de los inversores oportunistas que colaboran con los propietarios para obtener un beneficio rápido. En estas situaciones, un vendedor puede trabajar con un inversor comprador que le ayuda a obtener una tasación que respalde una venta al descubierto. A continuación, el inversor "cambia" rápidamente la propiedad a un precio más alto. Asegurar las transacciones de "cambio" es arriesgado en general, incluso cuando no hay una venta al descubierto, por lo que es imperativo que los agentes presenten estas transacciones a su asesor de seguros para su revisión. El agente también debe solicitar la revisión de la suscripción si la propiedad se ha transferido en los 12 meses anteriores y se da alguna de las tres condiciones siguientes:   
-Un aumento del precio de venta superior a 50.000 dólares o al 30% sin que el vendedor haya realizado mejoras sustanciales o un cambio significativo en las condiciones del mercado.   
  
-Una venta anterior en la que participen las mismas partes o partes estrechamente relacionadas, incluyendo un agente hipotecario, un agente inmobiliario o un tasador    
  
-El registro revela que no hubo una nueva financiación en el momento de la transferencia anterior. 
 
Declaración de la entidad crediticia
Es probable que la entidad crediticia pida al agente de liquidación que se una a una declaración jurada con el comprador y el vendedor sobre la naturaleza de la transacción. La mejor práctica es que el agente de liquidación se asegure de que todas las declaraciones son precisas y correctas. El agente de liquidación sólo debe firmar la declaración jurada después de que el comprador y el vendedor la hayan firmado. La declaración jurada del prestamista puede incluir lo siguiente

  • Un aumento del precio de venta superior a 50.000 dólares o al 30% sin que el vendedor haya realizado mejoras sustanciales o haya habido un cambio significativo en las condiciones del mercado;
    Una venta anterior en la que participaron las mismas partes o partes estrechamente relacionadas, incluyendo un agente hipotecario, un agente inmobiliario o un tasador; o
    El registro revela que no hubo una nueva financiación en el momento de la transferencia anterior.

Declaración jurada del prestamista

Es probable que la entidad crediticia pida al agente de liquidación que se una a una declaración jurada con el comprador y el vendedor sobre la naturaleza de la transacción. La mejor práctica es que el agente de liquidación se asegure de que todas las declaraciones son precisas y correctas. El agente de liquidación sólo debe firmar la declaración jurada después de que el comprador y el vendedor la hayan firmado. La declaración jurada del prestamista puede incluir lo siguiente

-Declaraciones de que la transacción es una transacción en condiciones de igualdad, un reconocimiento de que las declaraciones falsas pueden dar lugar a responsabilidad civil o penal

-Declaraciones de que la transacción no constituirá un fraude en la tasación, un robo de identidad o una compra de paja.

-Una indemnización a favor del prestamista, el administrador y/o el garante gubernamental.

para tener muy en cuenta:
Actualización del título
(La actualización del título antes del registro es crucial. El agente debe confirmar que no se ha registrado ningún documento nuevo desde la fecha del compromiso del título, ya que el registro de cualquier asunto intermedio puede anular la aprobación de la venta al descubierto.)


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