¿Puede el aumento de la tasa hipotecaria aumentar el precio de la vivienda?

Podría resultar mucho más difícil comprar una casa en los próximos meses, o puede que se haya vuelto mucho más fácil.

La razón: después de alcanzar mínimos históricos, las tasas de interés hipotecarias están subiendo. Se espera que el anuncio de la Reserva Federal de Estados Unidos el miércoles de que reducirá sus compras de bonos y valores respaldados por hipotecas siga impulsando las tasas hipotecarias al alza.

De hecho, esas tasas más altas podrían hacer que la compra de una vivienda sea más cara para muchos a medida que aumentan sus pagos hipotecarios mensuales. Pero en este mercado que rompe paradigmas, las tasas más altas también podrían resultar de gran ayuda para los compradores en algunos mercados al mantener los precios bajo control y disminuir la competencia. Eso podría hacer que comprar una casa sea menos costoso si los compradores no gastan tanto en sus casas y no se involucran en guerras de ofertas locas, posiblemente un salvavidas bienvenido para muchos compradores por primera vez que han sido excluidos de la propiedad de vivienda por precios récord.

¿Confundido? Bueno, el mercado inmobiliario de hoy impulsado por COVID-19 no se parece a nada que Estados Unidos haya visto antes. Hay una grave escasez de viviendas, los constructores no han podido aumentar y una generación masiva de millennials está ansiosa por convertirse en propietarios de viviendas. Entonces, dependiendo de una variedad de factores, estas tasas crecientes podrían ser una bendición o una maldición para los posibles compradores de vivienda.

Las tasas hipotecarias más altas podrían afectar a los compradores que luchan con los altos precios de las viviendas

Para algunos, las tasas de interés más altas son un doble golpe de malas noticias. Los precios de las viviendas en los mercados inmobiliarios más competitivos seguirán siendo altos. Y después de que los compradores compren viviendas, pagarán más intereses. Así que comprar una casa será más caro en general.

“Dentro de un año será menos asequible que donde estamos hoy”, advierte Leonard Kiefer . Es el economista jefe adjunto de Freddie Mac, la organización respaldada por el gobierno que ayuda a respaldar el mercado inmobiliario de Estados Unidos.

Su equipo prevé que las tasas hipotecarias alcanzarán el 3,2% a finales de año y subirán al 3,7% a finales de 2022 para los préstamos a tasa fija a 30 años. Al mismo tiempo, los precios de la vivienda subirán un 7% en 2022, según el índice de precios de Freddie Mac, aunque eso sigue siendo mejor que el explosivo crecimiento del 16,9% de 2021.

Las bajas tasas, que tocaron fondo en solo el 2,65% en la primera semana de enero para los préstamos a tasa fija a 30 años, ayudaron a impulsar la explosión de los precios de las viviendas en los primeros días de la pandemia del coronavirus. Las casas podrían costar más, mientras que los pagos mensuales de la hipoteca siguen siendo los mismos que hace unos años, cuando las tasas eran más altas.

Por ejemplo, el pago hipotecario mensual de una casa de precio medio de $ 380,000 con una tasa hipotecaria del 2,65% sería de $ 1,225 al mes con un préstamo a 30 años. Ese pago aumenta alrededor de $ 80 al mes con una tasa de 3,14%. Durante 30 años, eso puede equivaler a casi $ 29,000. (Esto es para compradores que tienen un pago inicial del 20%. No incluye impuestos a la propiedad, seguro de hogar ni tarifas de asociación de propietarios).

Las tasas promediaron un 3,14% en la semana que finalizó el 28 de octubre, según datos de Freddie Mac .

Pero, históricamente hablando, las tasas incluso en el rango del 3% siguen siendo muy bajas. Es menor que la tasa de inflación actual (5,4% en septiembre, según el Índice de Precios al Consumidor). Esto significa que los bancos ni siquiera cobran lo suficiente en intereses para compensar el valor que el dinero pierde con el tiempo debido a la inflación. Con tasas tan bajas, todavía habrá muchos compradores que quieran participar en una hipoteca.

Además, la mayoría de los millennials ahora tienen 30 años, la edad ideal para comprar una primera casa. Y son el grupo demográfico más grande del país. Pero en lugar de que se aumenten más viviendas para acomodarlos, la cantidad de viviendas disponibles se ha reducido con la construcción en declive y los inversores convirtiendo viviendas unifamiliares en alquileres.

Eso mantendrá alta la competencia al igual que la escasez de viviendas en venta.

 

Las tasas hipotecarias más altas podrían mantener bajo control el aumento de los precios de las viviendas

Otros expertos tienen una visión más soleada. Argumentan que las tasas hipotecarias más altas finalmente enfriarán parte de la competencia feroz por la vivienda y, eventualmente, ayudarán a bajar los precios de venta.

"Los posibles compradores de vivienda deberían estar orando para que las tasas comiencen a subir", dice Katie Gatti , consultora de finanzas personales y fundadora del blog Money with Katie .

El panorama general sugiere que los aumentos de precios al menos tendrán que desacelerarse. Los ingresos medios apenas han aumentado desde 2000, mientras que los precios de la vivienda se han disparado. Eso significa “crecimiento de los precios es casi seguro que tienen que reducir la velocidad,” dice Gatti. Simplemente no hay suficientes personas que puedan pagar los precios actuales.

“A medida que los precios suben, ese grupo de compradores potenciales se reduce”, dice Gatti. “En pocas palabras, nuestra economía, y el ingreso promedio, no pueden soportar el costo de una vivienda en la mayoría de las ciudades”.

Por qué las tasas hipotecarias son importantes para los compradores de vivienda

Las tasas hipotecarias no son solo una estadística esotérica sobre la industria inmobiliaria. Para la mayoría de los estadounidenses, determinan cuánto cuesta ser propietario de una casa. Las tasas han estado cayendo en los EE. UU. Desde la década de 1980. Pero cuando golpeó la pandemia, se volvieron casi absurdamente bajos gracias, en parte, a las compras de valores respaldados por hipotecas por parte de la Reserva Federal.

Cuando los prestamistas realizan hipotecas, normalmente agrupan los préstamos en estos valores, también conocidos como bonos hipotecarios, y los venden en el mercado secundario a los inversores. Esto libera dinero para hacer nuevos préstamos.

Cuando la pandemia golpeó a la nación en marzo de 2020, la Fed anunció que compraría bonos para ayudar a estabilizar la economía y el mercado de la vivienda. Eso condujo a un aumento en la demanda, lo que llevó las tasas de interés hipotecarias a mínimos históricos. Cuando el mercado de bonos es fuerte, las tasas hipotecarias caen.

Como resultado de estos primeros movimientos pandémicos, la tasa de interés promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años cayó por debajo del 3% por primera vez en julio de 2020.

Ahora que la economía se ha recuperado y el desempleo ha disminuido, la Fed está reduciendo sus compras de bonos. Este debilitamiento del mercado de bonos debería conducir a un aumento de las tasas hipotecarias.

Las tasas hipotecarias no son el único factor importante que impulsa el mercado de la vivienda. El principal problema es la falta de viviendas en venta. Las tasas históricamente bajas alentaron a más personas a salir y comprar una casa. 

 

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