¿Por qué el mercado inmobiliario de EE. UU. Está tan fuera de control? Lo que los compradores de vivienda necesitan saber ahora mismo

 Por Elena Cox

Sep 20, 2021

Nunca antes había existido un mercado inmobiliario como este.Los agentes de bienes raíces de hoy están cumpliendo una doble función como terapeutas, consolando a los compradores de viviendas desconsolados que perdieron su quinta o decimoquinta casa. Los inversionistas están superando las ofertas de los compradores de vivienda por primera vez en todo el país, algunos de los cuales están dispuestos a pagar más de $ 100,000 sobre el precio de venta. Los compradores adinerados que ofrecen todo el dinero en efectivo por segundas viviendas están subiendo los precios cada vez más, haciendo que el sueño de ser propietario de una vivienda quede fuera del alcance de muchas personas.


Mientras tanto, los vendedores de viviendas disfrutan de los beneficios de la vida en la vía rápida: el mercado de vendedores definitivo. ¿Puede todo esto durar? ¿Esto realmente se convertirá en la nueva normalidad?

Bueno no. En esta era impulsada por la pandemia, es fácil olvidar que los extremos del mercado inmobiliario actual, como, por ejemplo, tener que presentar una oferta muy por encima del precio de venta y aceptar renunciar a todas las contingencias, antes de que termine una jornada de puertas abiertas, son simplemente no es normal. Es por eso que el equipo de datos de Realtor.com® quería ver cómo era un mercado inmobiliario típico y clásicamente saludable, cuando las casas se vendían por unos pocos puntos porcentuales menos de lo que pedían los vendedores.

¡Imagina eso!

Si bien el mercado, de hecho, ha comenzado a enfriarse un poco, sigue siendo un momento muy desafiante para buscar comprar dada la grave escasez de viviendas. Incluso antes de que COVID-19 impulsara la demanda de vivienda, los compradores estaban luchando con el aumento de los precios y la grave falta de propiedades en venta.

“La pandemia ciertamente empeoró las cosas significativamente, pero la falta de inventario ha sido un desafío de larga data en el mercado de la vivienda”, dice Ali Wolf , economista jefe de la consultora de construcción Zonda.

Entonces, ¿cuándo volverá a la normalidad este mercado inmobiliario de parpadeo y te lo pierdes, y qué debe suceder para llegar allí? Analizamos los datos y hablamos con los expertos para averiguarlo.

Si bien el crecimiento de los precios de la vivienda se ha desacelerado, los aumentos porcentuales están aumentando a niveles elevados.

(Jessica Schillinger para Realtor.com)

Los precios de las viviendas han aumentado a un ritmo vertiginoso y los compradores están teniendo dificultades para mantenerse al día.

Los precios de lista medios se dispararon más del 13% en lo que va del año, según datos de Realtor.com. En algunas ciudades (ver: Austin, TX ), los precios se han disparado en aproximadamente un 30% . Pero los precios más altos eran un problema incluso antes de la pandemia.

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Ver: Sin desaceleración: repunte 'inusual' en el mercado de la vivienda esta semana

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En un mundo inmobiliario perfecto, los precios de las viviendas tendrían que subir al mismo ritmo que los salarios de las personas para que las personas normales se conviertan en propietarios de viviendas. Sin embargo, durante la última década, los salarios promedio de los estadounidenses han aumentado entre un 2% y un 3% cada año, según el Departamento de Trabajo de EE. UU. Pero los precios de la vivienda han aumentado a una tasa de alrededor del 7% cada año durante el mismo período.


Desde que COVID-19 revolucionó el mundo en marzo de 2020, los precios han aumentado un 13,5% hasta agosto, según los datos de listado de Realtor.com.

El mes pasado fue la primera vez desde julio de 2020 que la tasa de crecimiento anual cayó por debajo de los dos dígitos. Para fin de año, los economistas de Realtor.com proyectan que el crecimiento de los precios de la vivienda puede calmarse un poco, pero no lo suficiente como para que los compradores lo animen. No se espera que los precios caigan a nivel nacional y, al final del día, el crecimiento lento sigue siendo crecimiento.

“Un crecimiento más lento no va a hacer que la compra de vivienda sea asequible para aquellos a los que recientemente se les ha reducido el precio”, dice Nancy Vanden Houten , economista principal de Oxford Economics, una compañía de pronósticos. "Es difícil imaginar una caída abrupta como la que vimos hace 10 o 12 años".

Los precios medios de las viviendas a nivel nacional se han disparado de alrededor de $ 260,000 en 2016 a más de $ 380,000 en la actualidad, según los datos de listado de Realtor.com. Esa es una gran diferencia para el comprador de vivienda promedio, y el aumento de los precios está perjudicando los resultados de muchos compradores. Con menos casas disponibles y una gran demanda de las que quedaban, muchos vendedores comenzaron a ver múltiples ofertas que, a su vez, hicieron subir los precios.

Eso es genial para los vendedores, pero los compradores necesitaban encontrar formas de destacarse, y eso a menudo significa ofrecer más dinero, creando un rápido crecimiento de precios durante el último año. Y, por supuesto, muchos vendedores también son compradores, al acecho de sus próximas propiedades. Las personas que quieren vender sus casas no pueden encontrar una casa donde mudarse, un círculo vicioso donde la gente quiere mudarse, pero no puede debido a la falta de inventario.

“Los precios de las viviendas han aumentado notablemente este año, y eso está haciendo que las viviendas sean menos asequibles”, dice Danielle Hale , economista en jefe de Realtor.com. En algún momento, los precios no podrán seguir subiendo tanto, porque no habrá suficientes compradores que puedan permitirse convertirse en propietarios.

“Todavía no es un problema porque las tasas hipotecarias han sido tan bajas, pero nos estamos acercando a un punto en el que la falta de asequibilidad podría hacer que el crecimiento de los precios de la vivienda se desacelere”, agrega Hale. "Eso es especialmente cierto si las tasas hipotecarias también comienzan a subir".

Aunque los precios de las viviendas son altos, las tasas de interés hipotecarias han alcanzado mínimos históricos. Eso está ayudando a compensar los precios más altos porque las tasas más bajas se traducen en pagos mensuales de vivienda más bajos. ¡Y ahora mismo, cada dólar cuenta!

Un movimiento de un cuarto de punto en la tasa de interés puede marcar una gran diferencia en la cantidad de dinero que están desembolsando los propietarios. A fines de la semana pasada, las tasas hipotecarias promedio eran del 2,86% para los préstamos fijos a 30 años, según los datos más recientes de Freddie Mac. Antes de COVID-19, las tasas de interés nunca habían caído por debajo del 3%, una medida que hizo la Fed para estimular el crecimiento del mercado en una economía cerrada.

Para poner eso en perspectiva, una “tasa normal” más típica en un mercado saludable probablemente estaría más cerca del 4%, dice Len Kiefer , economista jefe adjunto de Freddie Mac.

“Si está comprando una casa con una hipoteca y está mirando [tasas de] 4% versus 2.88%, eso le ahorraría cerca de $ 2,000 durante todo el año”, dice Kiefer. Eso suma aproximadamente $ 60,000 durante la vigencia de un préstamo de 30 años. (Puede calcular sus propios números con una calculadora de hipotecas en línea ).

En general, las tasas hipotecarias han estado cayendo constantemente desde la década de 1980, cuando la Reserva Federal subió las tasas de interés para combatir la inflación. Alcanzaron un récord ahora notable de 18,63% en la semana que terminó el 4 de octubre de 1981, según datos de Freddie Mac.

La mayoría de los economistas esperan que las tasas comiencen a subir en los próximos 10 años. Eso podría mantener los precios bajo control, ya que la mayoría de los compradores tienen un límite sobre cuánto pueden gastar cada mes en vivienda. En el corto plazo, Freddie Mac proyecta que las tasas volverán al 3% a fines de este año. Salvo que ocurra algún desastre económico, dice Kiefer, las tasas probablemente no comenzarán a acercarse al 4% hasta 2023 o más allá.

El número de viviendas a la venta se encuentra en mínimos históricos, lo que aumenta la competencia por los compradores.

(Jessica Schillinger para Realtor.com)

La falta de viviendas en venta es el principal culpable de los elevados precios hasta ahora impensables. Aunque se han incluido más casas en los últimos meses, todavía hay aproximadamente la mitad de las casas en venta que había a principios de 2020, según Realtor.com.

Normalmente, el número de viviendas disponibles sube y baja con las estaciones. En un mercado típico, los vendedores comienzan a listar sus casas a principios de la primavera y los compradores terminan en el otoño antes de la temporada de regreso a clases. Pero el año pasado, el número de viviendas en el mercado comenzó una caída constante y pronunciada.

Incluso antes de que el coronavirus diera un vuelco al mundo, la nación ya tenía un problema de inventario. Las casas se estaban volviendo demasiado viejas, golpeadas por desastres naturales y el desgaste diario, y siendo compradas por inversores, muchas de ellas se convirtieron en alquileres. Y los constructores de casas nuevas no estaban compensando la diferencia.

“Ya estábamos lidiando con una escasez bastante prolongada y aguda de viviendas en venta”, dice el economista Vanden Houten. “La demanda que surgió como resultado de la pandemia nos tomó a muchos por sorpresa”.

La necesidad de más espacio debido a los pedidos de trabajo desde casa envió a los habitantes de la ciudad más lejos de las grandes ciudades, otros buscaron segundas residencias y compradores desesperados se apresuraron al mercado para encontrar viviendas más grandes. Aunque se espera que más personas publiquen sus casas durante el próximo año, el mercado está tan fuera de control que el número total de casas a la venta seguirá siendo bajo.

“Hemos tenido buenas ganancias en la construcción de viviendas, pero aún hemos acumulado una escasez bastante grande”, dice Vanden Houten.

Los constructores de viviendas han aumentado la construcción de nuevas viviendas, pero no lo suficiente para compensar el déficit que ya existía antes del COVID-19.

(Jessica Schillinger para Realtor.com)

A pesar de la grave escasez de viviendas que afecta a la nación, los constructores no han podido aumentar la construcción lo suficiente como para hacer mella en el problema. En cambio, la construcción de viviendas en realidad se desaceleró en julio, según los últimos datos del censo de EE. UU.

El aumento vertiginoso de los precios de la madera y los materiales hizo que los costos de construcción se dispararan al comienzo de la pandemia. Si bien los precios se han enfriado desde que alcanzaron su punto máximo en mayo, esos ahorros aún no se están transfiriendo a los consumidores. La escasez de tierra y mano de obra también ha seguido elevando los precios. Y las restricciones de zonificación estrictas limitan dónde se pueden construir ciertos tipos de viviendas.

El aumento de los costos ha comenzado a desanimar a los compradores, y eso ha provocado que los constructores de viviendas alcancen un techo, al menos temporalmente.

“En algunos casos, los constructores reducían la demanda o tenían una cuota de ventas para administrar y mantener sus tuberías de producción”, dice  Robert Dietz , economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. Eso significa que, aunque la gente quería las casas, los constructores no podían satisfacer la demanda sin aumentar significativamente sus precios.

Después de una caída masiva en la construcción durante la Gran Recesión, los constructores de viviendas aún tienen que recuperar el tiempo perdido, ya que muchos de ellos cerraron después del colapso y nunca regresaron. Dietz estima que el déficit de vivienda actual se sitúa en alrededor de un millón de unidades de vivienda. Para volver a la normalidad, dice, los constructores necesitarían construir alrededor de 1,4 millones de viviendas unifamiliares al año.

Eso "requeriría cientos de miles de trabajadores de la construcción adicionales", dice Dietz. "Si bien se ha hecho en el pasado, es difícil imaginar que se agreguen trabajadores tan rápido".

La tasa a la que se vende una casa les dice a los economistas cuánta demanda hay en el mercado.

(Jessica Schillinger para Realtor.com)

Los compradores no solo están lidiando con precios en máximos históricos y una competencia insana, sino que tampoco tienen mucho tiempo para tomar una decisión. En algunos casos, ni siquiera tienen la oportunidad de dormir antes de hacer lo que podría ser la compra más importante de sus vidas.

Dependiendo de la temporada, la casa típica suele pasar entre 55 y 80 días en sitios de listas, según los datos de Realtor.com. Sin embargo, solo fueron 39 días en agosto. Las casas se venden ahora en aproximadamente dos tercios del tiempo que se vendieron el año pasado, y menos de la  mitad del tiempo que se vendieron hace cuatro años.

El hecho de que las casas se vendan tan rápido hace que la escasez de inventario parezca aún peor.

“Con las casas que se mueven tan rápido, verá menos [listados activos] porque simplemente no están activos por mucho tiempo”, dice el economista Hale.

Las casas todavía se están comprando rápidamente, pero duraron un poco más en el mercado en agosto en comparación con el mes anterior. Aún así, las cosas no volverán a la normalidad de la noche a la mañana. Para solucionarlo, los expertos en vivienda dicen que en realidad solo hay una solución: el tiempo.

"Tenemos que darnos cuenta de que el mercado está un poco roto", dice Wolf de Zonda. “El tiempo ayudará a llevar más inventario al mercado. Pero [eso] no significa un año. Esto significa que en los próximos tres a cinco años veremos que las cosas vuelvan a la normalidad ".

 

 

 

 

 

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