¿Pueden los compradores de vivienda con préstamos respaldados por el gobierno competir en el mercado inmobiliario de hoy en día?

Durante mucho tiempo, los compradores de vivienda por primera vez tenían un amigo poderoso en su esquina: el gobierno de Estados Unidos. Préstamos respaldados por el gobierno han ayudado a los compradores con escasos ahorros o cuentas de crédito más bajas obtener hipotecas sin menospreciar la cantidad de dinero, o incluso ningún dinero, en ciertas circunstancias.

Pero la ayuda del Tío Sam, desafortunadamente, no está ayudando tanto como solía hacerlo en el mercado inmobiliario ultracompetitivo de hoy. Los veteranos y compradores en áreas rurales, que pueden ser elegibles para préstamos sin pago inicial, y los compradores de bajos ingresos, que pueden calificar para préstamos que requieren tan solo un 3,5% de anticipo, están perdiendo frente a ofertas en efectivo o compradores que tienen más dinero para poner en marcha.

Entonces, ¿pueden los compradores asegurar una casa con estos préstamos de bajo pago inicial? Eso puede depender de cuán caliente esté el mercado en el área donde están tratando de comprar.

“Es desalentador lo difícil que es para los compradores primerizos poder quedarse con esa casa”, dice Gay Cororaton , economista senior de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios®, un grupo comercial.

La investigación de Cororaton ha encontrado que poco más de la mitad de los compradores (52%) que obtuvieron una hipoteca en mayo pagaron al menos un 20% de anticipo. En comparación, una década antes, solo el 40% de los compradores estaban poniendo esa cantidad de dinero.

“La competitividad del mercado actual realmente le da la ventaja al comprador de vivienda más prístino”, dice Ali Wolf , economista jefe de la consultora de construcción Zonda. "Eso significa compradores que tienen el pago inicial más alto, un puntaje crediticio casi perfecto y la capacidad de superar a los demás".

Esa escasez de viviendas en venta también ha elevado los precios, porque el número de posibles compradores es mucho mayor que el número de propiedades para todos. El 3,5% del precio de la vivienda que los compradores están obteniendo ahora cuesta más que hace un año, porque los precios son mucho más altos. Los precios de lista promedio de las casas aumentaron un 7.2% con respecto al año anterior en 2020, según los datos de Realtor.com®. Y se espera que sigan aumentando.

En el mercado actual, muchos vendedores de viviendas reciben ofertas de varios compradores. Los vendedores pueden elegir, y lo último que la mayoría desea es que fracase el trato. Por lo general, significa que sus casas tardarán más en venderse, lo que potencialmente puede resultar en una reducción de precio, ya que otros compradores se preguntan si algo anda mal con la propiedad.

Por lo tanto, es probable que los vendedores opten por ofertas en efectivo, que a menudo pueden cerrarse rápidamente. Estos compradores empotrados son menos propensos a retirarse de un trato o renegociar el precio si la casa no se tasa por el precio de compra, porque no tienen que depender de obtener una hipoteca.

Por lo general, un vendedor verá más favorablemente a los compradores que tienen al menos un 20% para pagar que a los compradores que tienen menos que ofrecer en el pago inicial. Los compradores listos con el 20% del precio de compra tienen más posibilidades de que se aprueben sus hipotecas y de que se concreten estos acuerdos.

"Lo que estoy viendo es la fortaleza financiera del comprador, y eso generalmente se mide por la cantidad de dinero que están depositando, qué tan grande es su pago inicial", dice Bryan Kyle , un agente de First Serve Realty en Las Vegas. .

Trampolín hacia la propiedad de vivienda

Los préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno han sido durante mucho tiempo un trampolín esencial hacia la propiedad de vivienda para los compradores de vivienda por primera vez y de bajos ingresos.

Dado que estos prestatarios generalmente tienen ingresos más bajos y los requisitos de puntaje crediticio para ellos son más bajos, se los considera más riesgosos, lo que significa que el gobierno federal esencialmente garantiza estos préstamos.

Estos préstamos han ayudado a impulsar a muchas familias a la clase media, ya que construyen capital en sus viviendas.

Los préstamos hipotecarios financiados por la Administración Federal de Vivienda requieren un pago inicial de tan solo 3.5%.  Aproximadamente el 85% de los prestatarios que utilizan este tipo de préstamo son compradores por primera vez, según un informe reciente del grupo de expertos Urban Institute. El Departamento de Agricultura de EE. UU. Y el Departamento de Asuntos de Veteranos también financian préstamos para compradores de vivienda rurales y veteranos, respectivamente, que requieren cero pago inicial.

Sin embargo, los datos muestran que los préstamos convencionales están superando a los préstamos respaldados por el gobierno en el mercado actual. En agosto de 2019, el 30% de los préstamos hipotecarios estaban respaldados por la FHA, VA o USDA, según datos de NAR.  Para agosto de 2021, la proporción de préstamos respaldados por el gobierno se había reducido a solo el 23%.

Y aquí está el problema: los estándares financieros para los préstamos son cada vez más estrictos. Un 73% récord de todas las nuevas deudas hipotecarias en el primer trimestre de 2021 se destinó a compradores con puntajes crediticios de 760 o más, según datos de la Reserva Federal de Nueva York . Esto ejerce mucha presión sobre los compradores de vivienda por primera vez con préstamos de la FHA, cuyo puntaje crediticio promedio es de 676, según el Urban Institute.




En agosto de 2019, el 66% de los préstamos eran convencionales, el 18% estaban respaldados por la FHA, el 10% eran VA y el 2% eran USDA. En agosto de 2021, el 73% de los préstamos eran convencionales, el 13% eran FHA, el 9% eran VA y el 1% eran USDA.

La razón por la que la proporción de préstamos respaldados por el gobierno tiende a disminuir en un mercado más competitivo no es necesariamente porque los préstamos en sí mismos sean un problema. Por el contrario, muchas de las personas que se aprovechan de este tipo de financiación lo hacen porque, para empezar, se encuentran en una situación financiera más inestable.

Los compradores que luchan en estas áreas a menudo están perdiendo frente a aquellos que están en mejor situación financiera. Por ejemplo, la competencia en el área de Las Vegas puede ser brutal, dice Kyle, de First Serve Realty. Su récord es recibir 18 ofertas en aproximadamente un día por una sola casa. Cuando comienza una guerra de ofertas, los compradores pueden comenzar a desesperarse.

“Algunas de estas personas envían fotografías de sus hijos. No bromeo ”, dice.

Agrega que está viendo que muchas de sus casas van a empresas privadas que hacen ofertas en efectivo con la intención de poner la casa en el mercado de alquiler. Recientemente, enumeró una casa de tres habitaciones que necesitaba algunas reparaciones por $ 355,000 e inmediatamente recibió seis ofertas, cuatro o cinco de ellas de corporaciones.

“Están comprando casas por docenas aquí y alquilándolas [fuera]”, dice.

Esa es una situación difícil para un comprador por primera vez con un pago inicial más pequeño con el que competir.



La proporción de compradores de vivienda por primera vez se redujo del 36% en abril de 2020 al 29% en agosto de 2021.

Algunos vendedores pueden favorecer los préstamos convencionales porque los préstamos respaldados por el gobierno requieren que la casa tenga una tasación y una inspección antes de venderla. Los requisitos tienen mucho sentido: garantizan que la casa esté en buenas condiciones y que no se venda por mucho más de lo que realmente vale. Sin embargo, también llevan tiempo, y ese es un bien preciado en un mercado en rápido movimiento.

Aproximadamente el 25% de los compradores en este momento están renunciando a las tasaciones, y el 22% está pagando todo en efectivo por la casa, según Cororaton de NAR.

"En este momento, es un mercado muy ajustado, por lo que los vendedores también quieren cerrar el trato", dice. “Lo que estamos viendo es que los compradores están renunciando a las inspecciones, renunciando a las tasaciones y es más difícil hacer eso para un préstamo de la FHA o VA”.

Todavía hay esperanza para los compradores de vivienda por primera vez

Es fácil desanimarse cuando la competencia es tan feroz, pero aún existen estrategias que los compradores de vivienda por primera vez pueden usar para mejorar sus perspectivas.

Por un lado, incluso si un préstamo respaldado por el gobierno requiere solo un pequeño pago inicial o ningún pago inicial, los compradores aún pueden depositar más. Uno de los pocos aspectos positivos de la pandemia de COVID-19 —para las personas que han conservado sus trabajos, de todos modos— es que los compradores han podido aumentar los ahorros que están apartando en un momento en que los pagos de préstamos estudiantiles estaban congelados y no había Hay muchas razones para gastar dinero en entretenimiento, restaurantes y viajes.

“Si puede ofrecer un pago inicial más alto, aunque puede ser difícil, hágalo”, dice Cororaton.

Los compradores también pueden ofrecer poner más dinero en efectivo en una cuenta de garantía, fondos que finalmente se destinan al pago inicial. Pero si un comprador firma un contrato y se retira, el vendedor se queda con él. Un depósito serio más grande muestra que los compradores están comprometidos con el trato y dispuestos a arriesgar su propio dinero.

Kyle Reed , un agente de bienes raíces de Paul Presley Realty en Austin, TX, cuenta entre sus clientes con muchos veteranos militares que utilizan préstamos de VA. Una estrategia que les recomienda es buscar casas que estén en construcción recientemente.

“Cuando se trata específicamente de compradores de VA, muchas veces las casas de nueva construcción son el camino para ellos. Es menos competitivo, no se está metiendo en esas situaciones de ofertas múltiples, no tiene que preocuparse por las reparaciones requeridas por el prestamista ni nada por el estilo ”, dice.

Por supuesto, esta ruta requiere mucha paciencia. La pandemia ha provocado una escasez de madera y mano de obra, lo que ha ralentizado enormemente la construcción, que es otra razón por la que el mercado es tan competitivo para empezar. Incluso pueden tener que participar en loterías para obtener una nueva construcción.

“Los constructores no seleccionan a los compradores a mano como lo hacen los vendedores de casas existentes”, dice Wolf de Zonda. "Es más por orden de llegada en el mercado de casas nuevas".

Su consejo: tenga paciencia y siga ahorrando. Aquellos que hayan superado la oferta ahora tendrán más dinero ahorrado una vez que las condiciones del mercado se enfríen gradualmente.

“Comprar una casa desde el comienzo de la pandemia ha sido una montaña rusa y ha sido extremadamente frustrante, pero el mercado se está moviendo de 150 mph a 120”, dice Wolf. “En última instancia, podrá conseguir una casa. Es posible que tarde más de lo previsto ".



 

Tomado de Realtor.com®

Fortex Realty
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